Обследование, проектирование, строительство
Бесплатный звонок по России
Оформить заявку

Наши публикации

Иркутские «хрущевки»: прошлое, настоящее, будущее

ИРКУТСКИЕ «ХРУЩЕВКИ»: ПРОШЛОЕ, НАСТОЯЩЕЕ, БУДУЩЕЕ

 

image010

 

Решение линейного уравнения с несколькими неизвестными по правилам алгебры не представля­ется возможным. На наш взгляд, сегодня аналогичная ситуация сложилась с ближней и дальней перспективой жилых крупнопанельных зданий первой массовой застройки Иркутской области, а именно с серией 1-335 во всех её модификациях. Оценку положения с достаточной степенью объектив­ности позволяет делать многолет­ний производственный опыт ООО «Предприятие Иркут-Инвест» по детальному инженерному обсле­дованию более сотни указанных зданий, проектированию их ремон­тов, непосредственному участию в восстановлении, реконструкции и защите, в т.ч. ликвидации перио­дически возникающих аварий.

 

Выход из создавшегося положения, ве­роятно, возможен, но наличие значитель­ного числа объективных и субъективных факторов, существенно влияющих на опре­деление правильного вектора движения из искусственно созданного тупика, не может дать быстрого и единственно верного ре­шения. Положение усугубляется, в первую очередь, упущенным временем, т.е. нашим неизбежным движением к «точке невоз­врата» по технической и экономической целесообразности продления жизни «хру­щевкам».

Цель настоящей публикации - определе­ние основных «болевых точек» проблемы, попытка объективной оценки ситуации, исключение некоторых иллюзий по разре­шению части общих вопросов для жилых зданий данного типа.

Особенно следует подчеркнуть тему технического состояния рассматриваемых зданий с позиции их сейсмобезопасности. Вполне уместно процитировать выступле­ние заместителя главы администрации об­ласти Поздняка В.В. на региональном со­вещании по вопросам сейсмобезопасности Иркутской области, состоявшемся 23 дека­бря 2003 г.: «Хорошо известно, что затра­ты на предотвращение стихийных бедствий в десятки раз меньше возможного прямого ущерба. Косвенные же убытки могут на по­рядок превышать прямой ущерб».

Отправной точкой, позволяющей в об­щих чертах оценить деятельность или бездеятельность в области эксплуатации первых крупнопанельных зданий жило­го фонда Иркутского региона, т.е. серии 1-335, примем указанное совещание и истекший 10-летний срок. В связи с этим вполне уместно еще раз процитировать Владислава Викторовича: «Я призываю Вас объединить усилия на решение данной проблемы и совместно сформулировать основные акценты, определить приорите­ты при решении вопросов сейсмобезопас­ности региона, наметить первоочередные задачи и пути их решения, выработать стратегию и тактику при реализации по­ставленных задач...».

Надо отметить, что упомянутое выше де­кабрьское 2003 года региональное совеща­ние стало пророческим, во всяком случае, для части «хрущевок» областного центра. Спустя три месяца, в марте 2004 года, про­изошло массивное, в уровне верхних эта­жей, обрушение части торцевых панелей жилого дома по ул. Баумана, 236.

 

Справка:  жилой крупнопанельный дом по ул. Баумана, 236. Количество этажей - 5; квартир - 80; серия 1-335 кс-33 с полным каркасом. Наружные панели - газозолобетон (400 мм); изготовитель - г. Ангарск; год постройки - 1974.

 

image011

 

Чрезвычайность ситуации позволила привлечь для устранения аварии Ангарское управление строительства - генерального подрядчика, строившего это здание трид­цатью годами ранее. Наличие полного кар­каса позволило специалистам АУС принять самое прагматичное решение - демонтаж 20 «проблемных» стеновых панелей (100% торцевого фасада) и примыкающей части стропильной системы с последующим мон­тажом новых конструкций. Фактические трудовые, финансовые и организационные затраты по ремонту аварийной части зда­ния, по всей вероятности, не порадовали участников восстановительной операции. Это было единственное здание 335 серии из построенных на территории г. Иркутска ангарчанами, в устранении аварийного со­стояния которого они приняли непосред­ственное участие.

Вместе с тем, в 2004 г. с Баумана, 236 в Иркутске началась эпоха усиления и за­щиты наружных стеновых панелей из газозолобетона, но уже по совсем новой техно­логии, с помощью которой на сегодняшний день ликвидировано аварийное состояние более 60 домов.

Нельзя не отметить попытки предше­ствующих лет, связанные с ремонтом газозолобетонных панелей. Они носили, преимущественно, косметический харак­тер, но некоторые технологические реше­ния с элементами усиления конструкций в ограниченном количестве применялись на практике. В частности, было выполнено усиление расслаивающейся панели жилого дома по ул. Севастопольска 249 в уровне 1-го этажа. Решение состояло в установке по поверхности стены стальных резьбовых анкеров с последующим "притягиванием" наружного слоя панели к её основному массиву.

 

image012

 

Типовые проекты крупнопанельных жи­лых домов серии 1-335С и 1-335АС (КС), разработанные ЛенЗНИИЭПом для условий сейсмичности 7 и 8 баллов, находились в составе действующих с 1959 по 1971 годы, при застройке г. Иркутска применялись с 1960 по 1976 гг.

В настоящее время в г. Иркутске суще­ствует более 400 домов этих серий и их ана­логов. Они также составляют значимую часть жилого фонда в городах области: Зима, Усолье-Сибирское, Шелехов, Ангарск и других.

Конструктивная схема домов серий 1-335С и 1-335АС (КС) - панельные здания соответственно с неполным и полным сбор­ным железобетонным каркасом.

В обеих сериях в качестве ограждающих конструкций применены, преимущественно, однослойные стеновые панели, изготовлен­ные из газозолобетона. Фактурный слой выполнялся из мозаичной плитки, поризованного или непоризованного растворов, мраморной крошки. Панели армировались двойными плоскими сварными сетками и каркасами, не имеющими антикоррозион­ной изоляции.

Здания 335 серии различных модифика­ций, эксплуатируемые 37 - 50 и более лет без ремонтно-защитных мероприятий, име­ют типичные дефекты, преимущественно, в виде отслоения наружного фактурного слоя и расслоения панелей по наружным арматурным сеткам, а также локальных разрушений панелей по подоконной зоне, надоконным пространстве, монтажным и деформационным швам зданий.

 

Полученный практический опыт и но­вые конструктивно-технические решения позволяли ликвидировать аварийное со­стояние наружных стеновых панелей в зданиях с полным и неполным каркасом, по торцевым стенам и продольным фасадам, названным с легкой руки части журнали­стов «длинными торцами».

Наиболее сильное за последние полвека землетрясение в Иркутске, прошедшее 27 августа 2008 г. с интенсивностью в 6 бал­лов по шкале MSK-64, с одной стороны по­казало определенный ресурс надежности зданий старой застройки, с другой стороны ослабило наше внимание к безопасности городов Иркутской зоны, расположенных в условиях 7-9 балльной сейсмичности.

 

image013

 

image014

 

Основные причины разрушения «ангар­ско-иркутских» газозолобетонных панелей и дефицит сейсмостойкости зданий 335 се­рии сегодня хорошо известны:

• ошибки проектирования и использу­емый материал - газозолобетон;

• технологический брак при изготов­лении наружных стеновых конструкций и их монтаже;

• неконтролируемые условия эксплу­атации.

 

Жилые дома серии 1-335 относятся к наиболее массовым сериям первого пери­ода индустриального домостроения. В Рос­сии эксплуатируется более 5 млн. м2 общей площади крупнопанельных нежилых домов данной серии с неполным каркасом. В Ир­кутске их доля составляет более 42% от всех домов серии 1 -335.

Уже в первые годы эксплуатации жилых домов серии 1-335 (1958-1963 гг.) выяви­лась недостаточная надежность узла опирания железобетонных прогонов каркаса не­посредственно на однослойные наружные панели, и с 1964 года осуществлен переход на строительство домов этой серии с пол­ным каркасом и самонесущими стеновыми панелями. Вместе с тем, здания с неполным каркасом, по данным института «Иркутскгражданпроект», в Иркутске возводились до 1973 года включительно.

 

image015

 

Наши неоднократные попытки по обмену опытом по восстановлению газозолобетон­ных панелей, в т.ч. в головном институте Санкт-Петербурга - автора серии 1-335 (ЛенЗНИИЭП), привели к однозначному и весьма конкретному выводу: нигде, кро­ме Иркутской области, проблема массового расслоения наружных стеновых панелей из газозолобетона не существует.

Она не уникальна. Проблема обуслов­лена роковым стечением нескольких объ­ективных и субъективных (природных и техногенных) факторов, о которых мы ча­стично упоминали ранее.

Одним словом, в создавшейся ситуации надеяться на кого-нибудь в условиях край­не ограниченного временного отрезка, от­веденного для принятия решения и кон­кретных действий, слишком мало.

Хотя отвечать столь категорически, не упомянув конкретные предложения, в т.ч. из столицы, будет не вполне объективно.

Вот, например, запрос заместителя пред­седателя Комитета по делам Федерации и региональной политике Парфенова В.П. от 03.11.2010 г. на имя министра строитель­ства и дорожного хозяйства Иркутской об­ласти, где в числе прочих имеется первый вопрос: «Возможна ли реализация пилот­ного проекта реконструкции пятиэтажных жилых зданий с увеличением этажности до 10 этажей в Октябрьском округе г. Ир­кутска в пределах квартала ул. Советская - ул. Байкальская - ул. Цимлянская - ул. Дальневосточная - ул. Коммунистическая, в т.ч. ул. Б. Постышева; раздел III, поз. 5-56 Перечня объектов - жилых домов се­рий 335 и И-163 по реконструкции, модер­низации и восстановлению наружных сте­новых панелей в муниципальных округах города Иркутска на 2008-2012 годы».

Комментировать, а тем более отвечать на подобные запросы достаточно проблема­тично. Политкорректный ответ с передачей соответствующей технической документа­ции был направлен в столицу. Тема была закрыта.

Еще один весьма актуальный вопрос, имеющий непосредственное отношение к «хрущевкам» - тепловая защита зданий. Позволим себе прокомментировать весьма конкретные данные доктора технических наук, профессора Г.С. Иванова (г. Москва), касающиеся задач энергосбережения при­менительно к жилым зданиям типовой застройки.

Проблема важна также в связи с тем, что с завидной регулярностью властные орга­ны всех уровней возвращаются к здани­ям старой застройки с позиции утепления стен, а управляющие компании активно ре­ализуют это в течение нескольких лет на основе Федерального закона «О фонде со­действия реформированию жилищно-ком­мунального хозяйства» в рамках муници­пальных адресных программ.

Ниже приведена таблица по структуре расходной части энергобаланса условно многоэтажного здания старой застройки, в т.ч. для Иркутска.

 

image016

 

Опустив все комментарии, сделаем ос­новной вывод: перенос избыточных требо­ваний к теплозащите капитально ремонти­руемых зданий, приводит к дорогостоящему утеплению стен (более $60 на 1 м2 фасада). При расчетном снижении теплопотерь все­го на 6-8% они не окупаются за оставший­ся срок службы здания.

В Иркутске с утеплением фасадов на «проблемных хрущевках» порой парал­лельно может «решаться» вторая, не менее актуальная, упомянутая выше, проблема - расслоение стеновых панелей. Не вид­но аварийных панелей - нет и самой про­блемы. Примеры имеются, т.е. эксперимент начат, но не всегда следует ожидать от это­го позитивных результатов.

За прошедший 10-летний период Иркутск оставался лидером в квалифицированном восстановлении аварийных «хрущевок» серии 1-135. В активе Управления капи­тального строительства города более 60 отремонтированных зданий КПД; отработа­ны технологии ремонта на основании но­вых решений; предприняты проектные по­пытки приближения серии 1-335 к нормам сейсмостойкого строительства (см. «Стро­ительный вестник Байкальского региона» №2 (13) 2013 г.).

Темпы ремонта иркутских «хрущевок» в 2005-2008 гг. составляли соответственно 16, 11 и 16 зданий в год. К сожалению, по­следствия экономического кризиса 2008 г., в сочетании с ФЗ №94 свернули начатый в 2004 г. квалифицированный ремонт самых проблемных представителей КПД.

Не была реализована Муниципальная целевая программа «Реконструкция, мо­дернизация и восстановление крупнопа­нельных жилых домов первых массовых серий в г. Иркутске на 2008-2012 годы». Актуальная по замыслу 5-летняя програм­ма, заимствованная в г. Томске, была, по существу, «сведена на нет» Приложением №1 (автор не установлен), в котором, при полном отсутствии представления о соста­ве и стоимости восстановительных работ, был запланирован и утвержден Решением городской Думы капитальный ремонт 257 зданий КПД на общую сумму 646,8 млн. ру­блей.

В настоящее время также ставится во­прос, который в прошлом удавалось об­ходить, о правомерности использования бюджетных средств на восстановления ава­рийных «хрущевок», если основная часть находящихся в них жилого фонда являет­ся собственностью граждан. Стоимость ре­монта крайне высока, платежеспособность собственников и их желание по участию в этом процессе также не требуют комментариев, т.е. появляется новый финансово-­правовой тупик.

Фактор гражданской активности соб­ственников жилья - вещь весьма серьез­ная. Начиная с 2004 года в подавляющем большинстве случаев строители ощущали от собственников жилья понимание и по­сильную помощь в решении стоящих перед ними задач: ограниченное финансирова­ние и сжатые сроки; сезонность работ и се­рьезные производственные риски при вос­становлении аварийных конструкций без отселения людей. Полное взаимодействие отмечалось в м/р Ново-Ленино; Иркутске- 2, м/р Юбилейный и на Синюшиной горе.

Специфическая гражданская, а вернее, обывательская оппозиция проявилась на части объектов Октябрьского округа в 2008 году. Основные требования некоторых собственников, не позволяющих завершить восстановительные работы, сводилась к двум видам: - оплате компенсации за по­вреждение дорогостоящей отделки и мо­ральный ущерб и предоставлению новых квартир взамен восстановленных. По этой причине до настоящего времени стоят «проблемные» дома с неполным каркасом при остановленном на полпути противоаварийным ремонтом по ул. Дальневосточная, № 53 и № 59.

 

image017

 

Особая тема - широко практикуемый косметический ремонт фасадов. Вещь не столько дешевая, сколько ненадежная. В ряде случаев подобная политика не толь­ко защищает здание, но и усугубляет его техническое состояние. Сфера деятель­ности подобных «штукатуров» достаточно обширна.

Характерный пример - фасад жилого дома в м/р Юбилейный № 2, 3, 4, отремонтированный несколько лет назад. И это тоже существенная открытая тема в деле содержания жилого фонда региона, явно не имеющая ничего общего с профессиональным подходом к ремонту ответствен­ных строительных конструкций.

 

image018

 

Стоимость полного комплекта перво­очередных противоаварийных и защитных работ по крупнопанельным жилым домам серии 1-355, относящихся к наружным сте­новым панелям из газозолобетона по име­ющимся статистическим данным и произво­димому опыту на восстановлении за период с 2004 г. может составить около 2650 млн. рублей. В данную сумму не входят анти­сейсмические мероприятия, затрагиваю­щие каркас здания, прочие фасадные ра­боты по всему зданию, кровля и др.

Можно говорить о том, как содержат и какими методами ремонтируют эти дома в г. Ангарске, г. Шелехове, г. Усолье-Сибирском. Можно рассуждать о технико-экономической целесообразности их восстанов­ления или демонтажа. Мы слышим речи ответственных лиц о необходимости мас­сового сноса «хрущевок», но нет ни одно­го инвестора или чиновника, который го­тов взять на себя решение этого вопроса в масштабе даже одного самого небольшого представителя КПД образца 1960-1973 гг.

Время течет, первенцу крупнопанель­ного домостроения Иркутска в 2013 году исполняется 53 года (ул. Р. Люксембург, 64). По регламенту, в 1990 году он дол­жен был быть отселен и пройти полную профилактику с заменой инженерных коммуникаций, ревизией швов и стыков, восстановлением отделки. Вопрос сей­смобезопасности в создавшейся ситуации просто неуместен.

Уровень деструкции газозолобетонных панелей продолжает нарастать. Их прояв­ление носит повсеместный характер и при достижении критического уровня происходит обрушение значительных по массе бетонных фрагментов. Последний сигнал - обрушение фактурного слоя с жилого дома по ул. Севастопольская, 255, произошед­шее в апреле 2013 г.

 

image019

 

Согласно экспертным оценкам ведущих специалистов коммунального хозяйства и строительства страны, задержка с прове­дением строительных работ на 5-10 лет по всей стране может привести к необходимо­сти массового сноса и расселения жилого фонда первых массовых серий.

Высокий уровень морального и физи­ческого износа жилых домов первых мас­совых серий требует срочных мер по обе­спечению безопасности их дальнейшей эксплуатации. Основные причины суще­ствующей ситуации: завершение без­опасного периода их эксплуатации из-за отсутствия капитальных ремонтов в нормативные сроки; невысокое качество мате­риалов и конструкций, использовавшихся при строительстве в 60-е годы, заложения при проектировании и строительстве домов серии 1-335 и, конечно, усугубляющая по­ложение упомянутая ранее специфика Ир­кутского региона.

Адрес:
г. Иркутск
ул. Красноярская, 72
ул. Красноказачья, д. 119 литер "И"
График работы:
Пн-Пт с 8:00 до 18:00